Derechos de los condóminos en el régimen condominal
La asamblea de condóminos es el órgano supremo de la administración; donde los condóminos ejercen su derecho a través del voto
Por Lic. Carlos Raúl Sánchez Ortiz
En la publicación anterior denominada ASPECTOS QUE DEBES DE CONOCER DEL REGIMEN DE CONDOMINIO, me comprometí amigos en terminar este tema que consideré de mucho interés para algunos de ustedes, es por ello que cito varios derechos que tienen los condóminos en el régimen condominal, partiendo de lo siguiente:
La asamblea de condóminos es el órgano supremo de la administración; donde los condóminos ejercen su derecho a través del voto, es por ello, que para que se reúna los condóminos tienen que ser convocados para la asamblea, por el administrador o el consejo de administración.
Generalmente existen dos clases de asambleas, la ordinaria y la extraordinaria, en la primera se ventilan los siguientes puntos: El informe general sobre el condominio, tanto en bienes y servicios como su posición financiera; la elección de los integrantes del consejo de administración y en su caso, de las comisiones especiales; la designación del administrador; y la aprobación del presupuesto de ingresos y de egresos para el siguiente año.
En la asamblea extraordinaria se desahoga: Modificar el reglamento del condominio; realizar obras voluntarias o de mejoramiento; transformar y disponer de los bienes comunes; acordar sobre la extinción del régimen de propiedad en condominio; incorporar nuevas áreas al régimen de propiedad en condominio o separar áreas afectas al mismo; pedir al juez se obligue a un condómino a la venta de sus derechos; acordar la reconstrucción del inmueble afecto al régimen de condominio; y las demás decisiones que correspondan a los condóminos reunidos en asamblea, es muy recomendable distinguir que puntos se deben de tocar en cada asamblea y para qué sirve cada una, y en la referida convocatoria debe de señalar el día y la hora para la cual se cita a la asamblea, la clase de asamblea a verificar, el lugar de la reunión y los puntos a considerarse, estos puntos se denominan orden del día, así cada condómino tiene el derecho de saber correctamente lo que se ventilara en la asamblea a que fue convocado.
Para que se declare legalmente instalada la asamblea ordinaria en primera convocatoria, será necesario que concurran a ella condóminos que representen cuando menos el cincuenta y uno por ciento sobre los derechos del condominio. Si no se reuniere el porcentaje antes señalado, se convocará por segunda vez a los condóminos para que celebren asamblea en un plazo no menor de siete ni mayor de quince días, y esta se efectuará con los que asistan. Las resoluciones que se tomen en las asambleas ordinarias serán válidas cuando se decida el negocio por condóminos que tengan la mayoría porcentual de los derechos sobre el condominio, que estén representados por los asistentes a la misma. Por lo que se refiere a la asamblea extraordinaria, podrá celebrarse con el número de condóminos que asistan, pero sólo serán válidos los acuerdos que en ella se tomen, si son aprobados por condóminos que representen cuando menos el setenta y cinco por ciento de los derechos sobre el condominio. Los acuerdos tomados en asamblea legalmente constituida, obligan a los ausentes, disidentes y en su caso, a los ocupantes por cualquier título.
De las asambleas ordinarias emanan las cuotas que Los condóminos deberán contribuir para sufragar los gastos de mantenimiento y operación de las instalaciones y servicios del condominio, como también para constituir y conservar fondos de reserva, en base al porcentaje que sobre el condominio represente cada unidad privativa; todo condómino tendrá derecho a que se le expida el estado de cuenta que guarde en el condominio. Las cuotas a cargo de los condóminos deberán pagarse por adelantado, precisamente en la fecha establecida, la falta de pago puntual de las cuotas genera es título ejecutivo el estado de cuenta que se emita después de haber transcurrido noventa días de haberse vencido el plazo para el pago y que sea suscrito por el administrador con la aprobación del presidente del consejo de administración, para hacer efectivo el cobro judicialmente al condómino moroso.
Es importante señalar que hay condóminos que no se presentan a las asambleas y argumentan que no han sido convocados, ellos podrán interponer una demanda bajo el principio de la inoponibilidad de los acuerdos tomados en la misma, dentro de los siguientes treinta días a la fecha de su celebración y de igual forma al momento de votar algún punto de la orden del día, si un condómino concretamente no está de acuerdo con un punto y él vota en sentido contrario a los demás, deberá solicitar que en acta respectiva quede asentado su nombre así podrá recurrir el punto ante la autoridad que corresponda para dirimir esta controversia.
Esperando que esta información incremente su cultura jurídica, y como siempre, quedo a sus órdenes, para dudas o nuevos temas que propongan, que con gusto lo desahogare, háganmelos llegar a correo caxim@hotmail.com. Gracias